Ev Alarak Türk Vatandaşlığı

Merhaba Vize Merkezi, ev alarak Türk vatandaşlığı konusunda merak ettiğimiz bazı şeyler var. Bahreyn'de yaşayan bir arkadaşımız Türkiye'de mülk satın almak istiyor, buna bağlı olarak Türk vatandaşlığı da alabileceğini öğrendiği için bizden bazı şeyleri araştırmamızı istedi. Aslında kendisi 250 bin dolara kadar çıkmayacaktı, biraz daha aşağısında kalacaktı ama vatandaşlık hakkı da kazanmak için şimdi planlarını değiştirdi. Merak ettiğimiz sorulara gelince: 1-) İstanbul'da satın almak istediği sitenin projesi henüz tamamen bitmemiş, buna bağlı olarak eğer almak isterse kat irtifakı almış olacak yani iskan henüz çıkmadan almış olacak, bu şekilde vatandaşlık alabilir mi? 2-) 250 bin dolar tutarında mülk satın alımı sadece tek bir mülk üzerinden mi olabilir? Yani 2 daire alarak yine de vatandaşlığa başvurabilir mi? Eğer evet ise, bu daireler farklı şehirlerde olabilir mi? Örneğin İstanbul'daki siteyle birlikte Ege bölgesinde de bir yazlık alarak Türk vatandaşlığına başvuru yapması mümkün olur mu? 3-) Ev dışında herhangi bir yer satın alabiliyor mu? Kimileri yalnızca ev olmalı diyor ama bazı yerlerde de farklı taşınmaz türleri satın alınabilir diye okudum. 4-) Ödemeyi onun adına ben yapabilir miyim? Ve bu ödeme nasıl gerçekleşmek durumunda? Mutlaka döviz olarak mı gerçekleşmeli, kendi para birimi de dövizden sayılacak mı yoksa mutlaka USD Amerikan Doları olarak mı gerçekleşmeli? Bir de bu evin 3 yıl boyunca satılamaması gerekiyormuş, bu işlem nereden yapılacak? Çok soru sordum kusura bakmayın ama kendisine detaylı bilgi vermemiz gerekiyor ki bu işe başlayabilelim. Sonrasında sizin aracılığınızla işlemi yürütmek istiyoruz, şimdiden teşekkürler.

Merhaba Selim bey, Vize Merkezi'ne hoş geldiniz, 250 bin dolara Türk vatandaşlığı konusunda sormuş olduğunuz soruya detaylı bir şekilde yanıt vermeye çalışacağız. Yabancıların Türkiye'de gayrümenkul satın alımlarında, bakanlıklar ile tapu genel müdürlüğü tarafından belirlenmiş birçok önemli koşul bulunmaktadır. Özellikle yabancı uyruklu kişi, satın alacağı taşınmaz üzerinden Türk vatandaşlığına da başvuru yapacaksa bu konudaki sınırlamalar ile usul ve esaslara çok dikkat edilmelidir. Sizin sormuş olduğunuz soruları ve hatta bundan daha fazlasının cevabını aşağıda inceleyebilirsiniz. Öncelikle ev alarak Türk vatandaşlığı iskan konusundan başlayalım.

İskân ile Kat Mülkiyeti...

Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanmasının ardından, müteahhit kişi, ilgili belediyeye projenin uygunluğu denetimi başvurusunda bulunur. Belediyenin ilgili birimleri söz konusu inşaatı inceleyerek onaylanmış projeye uygunluğu denetler. Denetimin tamamlanması sonucunda inşaat, eğer projeye uyumlu bir şekilde bitirilmişse belediye tarafınca, binaya ‘"Yapı Kullanma İzin Belgesi" dediğimiz ya da bilinen ismiyle "iskân" çıkartılmaktadır.

Bu kapsamda bir mülkü kat irtifaklı olarak almanın bazı dezavantajları bulunuyor. Kat irtifaklı tapuların alınması sonrasında bina, müteahhit tarafınca ilgili belediyeden onaylı projeye aykırı bir biçimde tamamlanabilir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda onaylı projeye aykırı bir şekilde inşa edilmiş bina, belediyenin veya il idaresi kurulunun kararıyla, belediye tarafından veya valilikçe yıktırılabilir. Bunun dışında farklı sebeplerle diğer hak sahibi kişilerin konut hakkında yıkılma kararı aldırması gibi sonuçlar ile karşılaşılması da mümkündür Tüm bunlarla birlikte, bankalar müşterisine kredi verirken kat irtifaklı olarak alınacak dairelerin yapı izni olma şartını aramakta. Bu sebeplerle, alınacak daire projeye uygun yapılmış dahi olsa iskânı alınmamış bir konutu satın almak her zaman bir miktar riskli bir durum yaratmakta. Tüm bu açıklamaların ışığında kat mülkiyeti tapusu yasal bir açıyla daha sağlam bir dayanaktır. Bu nedenle de mülkü satın almadan önce tüm potansiyel riskleri detaylı bir şekilde incelemek gerekir.

Usul ile Esaslar

Taşınmazın satın alımıyla ilgili usul ile esaslar, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne bağlı olan Yabancı İşler Daire Başkanlığı ile Çevre ila Şehircilik Bakanlığı tarafından, geçtiğimiz yıllar içerisinde yayınlanmış genelgelerle belirlendi. Bu kapsamda tapu müdürlüklerinde uygulanmakta olan 2019 tarihli güncel usul ve esasları sırasıyla aşağıda inceleyebilirsiniz:

Kanuni Dayanaklar

Söz konusu yönetmelikte 2017 ile 2018 yılları arasında 3 değişiklik yapıldı, buna göre:

• Ocak 2017 tarihi ile Eylül 2019 tarihi arasında satın alınan mülklerin değerinin minimum 1 milyon USD (ABD Doları) tutarında olması gerekli.
• Eylül 2019 tarihi sonrası satın alınmış olan mülklerin değerinin ise minimum 250 bin USD (ABD Doları) tutarında olması isteniyor.

Kanuni Sınırlama

Türkiye, 184 ülke vatandaşları için, aşağıda belirtilmiş olan yasal sınırlara uymak şartıyla taşınmaz mülk satın alma izni vermiş durumdadır:

• Yabancı uyruklu kişiler, bir ilçenin yüzölçümünün en fazla yüzde onuna (%10) kadar taşınmaz mülk edinebilirler. Gerekli görüldüğü durumlarda Bakanlar Kurulu bu limiti iki katına çıkarmaya yetkili kurumdur.
• Yabancı uyruklu kişi, Türkiye Cumhuriyeti genelinde en fazla 30 hektar (300 bin metre kare) taşınmaz mülk satın alabilir. Gerekli görüldüğü durumlarda Bakanlar Kurulu bu limiti iki katına çıkarmaya yetkili kurumdur.
• Söz konusu taşınmaz mülkün, askeri veya yasaklı bölgelerde yer almaması şartı da bulunur.

Taşınmaz Niteliği

• Yabancı uyruklu kişiler, yukarıdaki yasal sınırlara uymak kaydıyla Türkiye Cumhuriyet içerisinde konut veya arsa, işyeri ve tarla gibi her türlü taşınmaz mülkü edinebilmektedir. Ancak burada dikkat etmeniz gereken bir durum vardır, arsa ya da tarla satın alınması hallerinde, bu bölgeyle ilgili projelenin en fazla 2 yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir. Buradaki ilgili kurumlar Tarım İl Müdürlüğü ve belediyedir.
• Noterde düzenlenecek bir satış vaadi sözleşmesi, sadece kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulu taşınmaz mülkler için mümkündür.
• Satın alınacak taşınmaz mülk, yabancı uyruklu kişi veya yabancı uyruklu gerçek kişinin ortağı olduğu şirketin tüzel kişiliği adına tapu sicili kayıtlı olmamalı.

Taşınmazın Sayısı

Bir diğer sorunuzla ilgili cevaba geldiğimizde, satın alınacak taşınmaz mülk sayısında herhangi bir sınırlama bulunmuyor. Yabancı uyruklu kişi aynı anda veya farklı dönemlerde birden fazla taşınmaz mülk satın alırsa ise, toplam değerin minimum 250 bin USD (ABD Doları) olması gerekir. Ek olarak tüm taşınmaz mülklerin üzerinde minimum olarak üç yıl satılamama şerhi bulunmalıdır. Son olarak, bu birden fazla taşınmaz, farklı şehirlerde de satın alınabilir. Bu konuda da bir sınırlama bulunamamaktadır.

Taşınmaz Değeri Tespiti

Satın alınmış olan taşınmaz mülkün değeri tespit edilirken, aşağıda belirteceğimiz üç değer türü, ayrı ayrı bir şekilde hesaplanır. Yönetmelikteki 1 milyon USD (ABD Doları) veya 250 bin USD (ABD Doları) değeri mutlaka sağlanmalıdır.

• 1-) Değerleme raporunun değerler toplamı.
• 2-) Resmi senette beyan edilen satışın bedeli ve / veya satışın vaadinde belirlenen değerler toplamı.
• 3-) Bankanın dekontundaki, bedelin transferlerini gösteren ödemeler toplamı.

Taşınmaz mülk satın alımından önce, Sermaye Piyasası Kurulu SPK ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu BDDK tarafından yetkili gayrimenkul mülk değerleme kurumları tarafından taşınmazın mülkün piyasa değeri gösteren taşınmaz mülk değerleme raporu hazırlanması gerekli. Başvuru esnasında sunulacak olan raporun düzenlenme tarihi, başvurunun tarihinden en fazla 3 (üç) ay öncesine ait olabilmekte. Söz konusu rapor, süreç tamamlanana kadar geçerli sayılır. Eğer satın alımdan önce değerleme raporu alınmadı ise, taşınmaz mülkün satın alımındaki tarih baz alınarak düzenlenecek bir değerleme raporu istenmekte. Senet ve rapor değeri tamamen uyumlu olması da şart değil. Her ikisinin de ayrı ayrı 250 bin USD (ABD Doları) değeri sağlanmış olması yeterli. Henüz tamamlanmış bir taşınmaz mülk satın alınması durumunda ise, bu raporda, yapının bitmiş haldeki değerinin hesabının yapılması ve bulunması gerekli.

Ödeme Gerçekleştirilmesi

2018 tarihinde yayınlanan genelge ile, yapılan işlemlerde dekont ibrazı edilmesi zorunlu hale getirildi. Bu sebeple satış işlemi bankalar aracılığı ile gerçekleştirilmelidir. İlgili bedelin alıcı tarafınca satıcının hesabına yatırıldığına dair banka tarafınca onaylı dekont, başvuru esnasında mutlaka sunulmalıdır. Dekontun tarihi, mülkün satış işlemindeki satış tarihinden sonra da olabilmekte. Fakat satış vaadindeki dekontun tarihi, sözleşmenin noterde düzenlemesinden önce ya da en geç sözleşmenin gününde olmalı. Noter düzenlemesi sonrası yapılan ödeme dekontu, peşin ödeme olarak sayılamayacağı için geçersiz sayılır.

Kur Oranı Belirlenmesi

• Banka Dekontundaki Kur: Taşınmaz mülkün bedeli Türk Lirası TL olarak ödeniyorsa, banka dekont değerinin USD (ABD Doları) cinsinden değerinin hesaplanmasında, her bir ödeme gününden önceki sonuncu iş gün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası TCMB efektif satış kur esas alınır.
• Resmi Senet Kur: Resmi senet değeri ya da satış sözleşmesinde belirtilen Türk Lirası TL değerinin USD (ABD Doları) cinsinden karşılık hesabında, satış işlemi başvurusunun yapıldığı veyahut noterde satışla ilgili sözleşmesinin düzenlenmesinden bir önceki çalışma gününün (son iş günü) TCMB (Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası) efektif satış kur esas alınır. Eğer farklı tarihlere ait birden daha fazla dekont sunuluyorsa kur farklılığı sorunu oluşabilir. Bu tür bir durumda ödemeden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası TCMB efektif satış kuru esas alınarak satış sözleşmesinde belirlenmiş olan TL Türk Lirası değerinin ABD Doları (USD) cinsi karşılığı hesaplanmakta. Bu değerlerin toplamı, yönetmelikte konuyla ilgili aranan bedelden (1 milyon ya da yeni haliyle 250 bin USD) düşük olmamalı.
• Değerleme Rapor Kuru: Bu raporda ise taşınmazın TL Türk Lirası değerinin ABD Doları (USD) cinsinden karşılığı bulunması işleminde şuna dikkat edilir: Raporun tarihinden önceki çalışma günü (son iş günü) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası TCMB efektif satış kuru esas alınıyor. Eğer taşınmaz mülkün değerleme raporu, satış işlemi sonrası düzenlenmişse, satış işlem başvurusunun yapıldığı güncen bir önceki çalışma gününün (son iş günü) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası TCMB efektif satış kur esas alınır.

İpotek ile Haciz

Satış vaadi veyahut satış işleminde, hacizli olarak ya da mevcuttaki ipotekle birlikte satışın yapılabilmesi mümkün. Taşınmaz mülkün  ipotek / satış işlemi ile edinilmesi durumunda ise, değer tespitinde, satış bedelinden ilgili kredi tutarları düşüldükten sonra kalan tutar, en az yönetmelikte aranan tutar kadar olma şartı aranır.

Taksitle Satış

Getirilen son düzenlemelerle birlikte, taşınmaz 2018 yılından sonra alındı ise ve ek olarak taksitleri de bu tarihten sonra ödenecek ise, taksitle satın alım da mümkün hale gelmiştir. 2018 yılından daha önceki taksit ödemeleri dikkate alınmamakta. Taksitlerin USD (ABD Doları) cinsinden ederi, işlemin yapıldığı tarihin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası TCMB efektif satış kur baz alınarak hesaplanmakta.

Üç Yıl Satılamama Şerhi İşlemi

Satış işlemine ve / veya satış vaadi işlemine konu taşınmaz mülklerin siciline; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satılmayacağı ve/veya satış vaadi sözleşmesi şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır” şeklinde belirtme yapılması zorunludur.

Toparlamak gerekirse, ev alarak Türk vatandaşlığı konusunda sormuş olduğunuz sorularda ve diğer ayrıntılarda dikkat etmeniz gereken koşullar bu şekildedir diyebiliriz. Vize Merkezi olarak ev alarak Türk vatandaşlığı, sermaye ile yatırım, gayrimenkul ya da taşınmaz mülk satın alımı, Türkiye'de istihdam oluşturmak ile ve mevduat, fon & borçlanma araçları aracılığıyla Türkiye vatandaşlığı başvuru hakkının kazanılması ve başvurunun tamamı konusunda, tüm sürece ilişkin uzman danışmanlık ile takip hizmeti vermekteyiz. Daha detaylı bilgi ve Türk Vatandaşlığının İstisnai Yollarla Kazanılması işlemleriniz için bizlere 0212 706 61 59 numaralı telefonumuzdan ya da tüm diğer iletişim bilgilerimizden ulaşabilirsiniz.